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  4月初，各自地方版的“新國五條”細則已發布完畢。 “新國五條”細則當中房產原值核定以及二手房交易20%增值稅計算方法并沒有給出明確的執行細則，國稅總局也將這個執行細則權限下放到地方政府。

房產原值核定以及二手房交易20%增值稅計算方法六步走

從目前來看，各地方政府目前還尚沒有明確表態房產原值核定以及二手房交易20%增值稅計算方法到底怎么執行。這有可能成為這個政策短期內難以落地的原因之一。

筆者與業內人士進行交流，基本上總結了一套思路，現在將總結成果匯總出來如下，僅供參考。

房產原值核定以及二手房交易20%增值稅計算方法可以分為六步走：

第一、根據當地城市已有房產信息交易系統進行查詢進行核定；

第二、無法通過交易系統核定的房產，可以直接按照房產購買時毛坯市場評估價進行評估，政府可以以略高于市場評估價（5-10%）基礎上進行差額計算，這樣投資客或二手房的賣方也不會有什么意見。

第三、裝修費用變數太多，這部分買賣雙方另外簽署一份合同，自行解決關于裝修費用交易問題。

第四、貸款利息、中介費用、交易當中涉及的各種稅費可以當做成本，征稅前應在進行差額計算之后扣除這些成本；

第五、物業管理費不計算成本內容，原因很簡單，投資客或購房者已經享受了物業管理管理服務，已經消費的不做成本考慮。

第六，理順思路：按照毛坯房產的市場評估價進行差額計算，扣除貸款利息、中介費用、交易當中涉及的各種稅費之后，再進行20%增值稅的征稅。

弱化房產投資屬性，讓房產回歸自住價值

此次新國五條細則及各地方政府版的調控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡單的重復和強調。筆者認為，經濟手段、市場手段調控將深遠影響整個房地產市場的格局及未來走勢。

從調控手段角度來講，二手房交易20%增值稅是主要針對短期內（5年內尤其是1-2年的短期投機客）投機行為而征收的一個資本利得稅，并且這個資本利得稅也將呈現出梯度特征，對于持有套數越多、時間越短的短期內投機客，將通過這個稅收動作降低其短期內投機的空間。

同時，對于中長期投資客，尤其是5年以上的投資客，二手房交易20%增值稅的征收可以適當減免，或根據持有房產年限長短、套數多少進行梯度化設計，最終使 中長期投資客的利益不受到太大的損失，基本上是引導市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內，

總體上來講，通過20%增值稅的征收將短期內投機性的購房者或投機客擠出房地產市場，防止整個房地產市場再把房產本身當做投機的工具，弱化房地產本身的投資屬性，讓房產本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。