2013年我國小產權房最新政策解析
日期：2013-12-28 10:36 瀏覽： 次 責任編輯：admin
小產權房不是法律概念。所謂的小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做鄉產權房，又叫小產權房。盡管小產權房沒有真正的產權，從“出生”就背負著非法的身份，但是，并不影響小產權房的熱度。有媒體統計，北京的小產權房約占全市商品房總量的20%至40%；深圳市這一比重更高，要占到50%至70%，小產權房和商品房幾乎平分天下。
小產權房一直糾結著深圳市民的心：買還是不買？
小產權房最新政策
小產權房最新政策是什么?小產權房能買嗎?近期，小產權房市場出現了一邊拆、一邊建的矛盾局面，同時放眼全國，小產權房的在建數量和已建數量已經非常龐大。據悉，國土資源部正在研究出臺小產權房管理辦法，未來或將根據出租和出售等性質類別，分類整理存量小產權房。“小產權房治理要區分類別。”國土資源部相關人士表示，在嚴格清理增量小產權房的同時，也要處理好存量小產權房，要對癥下藥實行綜合治理。存量房或轉正！
小產權房折射出我國城市與農村之間的現實差距。國土、住建等部門不止一次地強調小產權房不受法律保護。小產權房治理，有條件的合法化是正確的選擇。
此前，深圳土地管理制度改革提出的“部分小產權房轉保障房”，具有借鑒意義。在建或建好尚未出售的小產權房，由政府出面支付部分資金補償村集體，獲得項目使用權，再將其作為保障房房源進行租賃分配，社會效益更大。就目前而言，既然政府無力兜底所有中低收入群體的住房需求，也無法遏制保障房中的腐敗問題，就很有必要將小產權房轉化為保障性住房。如，城中村中由村民自己在集體所有的土地蓋的房子，可以面向社會租出，價格會比較低廉，在現實上起到了解決城市中低收入群體的住房問題；另一種就是國家出錢購買這些所謂的小產權房，然后作為保障性住房，統一分配。
小產權房現狀：野蠻生長 亂象叢生
小產權房最新政策是什么?小產權房能買嗎?具有中國特色的小產權房甫一問世就歷盡坎坷，多年來各方人士對小產權房的爭議就沒有間斷過，中間曾多次傳出政府喊打之聲，但最終還是導致了小產權房野蠻生長，亂象叢生的局面。
小產權房最新政策是什么?小產權房能買嗎?小產權房是什么意思?“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是一種社會上的俗稱，目前通常是指在集體建設用地上開發房地產，然后出售給集體組織成員之外的人使用，并由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，因此“小產權”其實也等同于“鄉產權”或“集體產權”。
由于小產權房不需要支付土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、房產開發稅、城市基礎設施配套費等成本，因此相對普通商品房在價格上要便宜不少。從各個城市的實際情況來看，小產權房的價格一般都在周邊商品房價格20%-60%之間，價格優勢明顯。
盡管農民是土地的所有者和直接控制者，但他們卻缺乏合法獲得土地增值收益的機會。由于缺乏合法的渠道，農民就會轉而以“違法”的方式爭取利益。而集體用地的低成本保證了村集體、村民或房企在小產權房開發有利可圖，由此推動了小產權房市場。
此外，不斷上揚的高房價是小產權房產生的催生劑，快速推進的城市化是小產權房發展的推動劑，直接推動了小產權房交易市場的持續升溫。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這部分人群的住房需求，而這部分需求也只能流向價格更低的小產權房市場。另一方面，但造成小產權房僵局的，政府難辭其咎。小產權房是城市房地產市場需求膨脹與我國土地制度滯后之間矛盾的產物，而農村土地制度的不完善則是造成小產權房產生的根本原因。
以上這些都是導致小產權房大規模興建的重要原因。值得注意的是，小產權房并不真正構成嚴格法律意義上的產權，也正是由于這個原因，對于購房者而言，購買小產權房面臨的風險因素較多，如：沒有房產證、拆遷難補償、無法辦貸款、質量難保證、配套不完善、轉手交易難、遺贈較麻煩和無后續土地溢價等等風險。對此，國土部、住建部等部門相繼出臺政策嚴禁登記發證。對于小產權房的問題，早在2010年國務院就已經下令停建停售，但至今依然屢禁不止。一些小產權房的建設花樣百出，最近媒體關注最多的山西盂縣孫家莊鎮，則是以公路拓寬為由，已經占用三村耕地120畝，用于小產權房歐洲城的建設。
年末，房地產市場悄然變得冷清。多家機構的數據顯示，今年第四季度熱點城市樓市成交量持續下滑。隨之而來的是一二線城市部分區域的房價“跳水”。樓市似乎正從此前的火熱狀態迅速降溫。
這種市場異動引發了外界猜想：隨著熱點城市調控政策收緊，房地產市場是否進入下行周期?多位分析人士強調，近期樓市降溫是地方調控政策密集出臺和季節因素綜合作用的結果。從供需基本面來看，供不應求的狀態仍未明顯改善，樓市仍有上行動力。因此，當前的市場異動屬于“假性降溫”。
盡管年末一系列重要會議強調市場化思路，但短期看，熱點城市仍將承受政策的高壓。整體看，明年房地產市場或轉入低速運行，房價漲幅可能放緩，未來市場難出現大起大落。
多因素致市場降溫
進入12月，北京朝陽區和大興區部分小區的二手房源報價出現下滑，個別房源的價格降幅甚至達到20萬元左右。盡管中介業務員表示，報價下降是業主急于出手的結果，但近期京城二手房價格漲幅乏力卻是不爭的事實。
中原地產研究部的統計數據顯示，今年11月北京二手房掛牌均價每平方米3.45萬元，相比10月3.5萬元的掛牌均價出現了輕微下調。12月以來，北京二手房的報價調整到每平方米3.35萬元。
新房市場同樣也在降溫。統計數據顯示，進入12月，北京純商品房項目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均價普遍走低。
這種情況已成為一二線熱點城市樓市的縮影。中原地產的統計顯示，截至上周，全國54個主要城市的成交量已經連續四周出現回落，明顯低于9月和10月的水平。預計12月，樓市整體成交量將明顯下滑。
對于出現這種現象的原因，多數機構認為是綜合因素導致，這與當前的時間節點密不可分。中原地產市場研究部總監張大偉將其歸結為兩個主要原因：一是政策收緊，影響了主要城市的供應量，也對部分需求有影響;二是大部分房企年度任務已經完成，推盤不積極。
還有專家提出，季節因素的影響不可忽略。由于天氣和節日因素的影響，冬天本就是供應和銷售淡季，若無政策因素影響，四季度的房屋供應量和成交量往往是全年低點。
“我們有足夠庫存可售，但更希望放到年后，來沖擊明年的業績，并維持一定的增長率。”某上市房企營銷負責人表示，由于今年的銷售目標已提前完成，企業無意在年末增加供應。加之一線城市普遍出臺限價政策，對新房入市有著諸多限制，因此市場供應更為低迷。
而在需求端，除熱點城市限購加力影響需求釋放之外，年末信貸供應偏緊，也在很大程度上影響成交量。“市場需要對政策有個消化期。”上述房企負責人稱，11月多地收緊政策之后，未來兩個月市場會出現應激反應。
樓市上行動力未竭
在房價步步高升、市場泡沫累積的情況下，樓市的異動引發了市場的猜想：此次市場波動究竟是短期行為，還是意味著長期調整到來?
多數受訪者認為，從供需基本面來看，尚不能支持市場反轉的結論。來自國家統計局的數據顯示，今年前11月，全國商品房銷售面積達到110807萬平方米，同比增長20.8%。但同期，全國房屋竣工面積僅為69420萬平方米，增長2.5%。新增供應規模和增幅明顯低于消化速度。
分城市來看，一線城市和部分熱點二線城市的市場成交始終居于高位。雖然今年市場供應端有所改善，但尚不足以緩解供不應求的大勢。此外，盡管三四線城市供應量普遍充足，但總體市場仍存在供應壓力。
“從這個意義上說，當前的市場異動屬于短期的‘假性降溫’，而非長期調整的先兆。”一位接近住建部的專家表示，在供不應求的基本面短期難以改變、推進新型城鎮化的背景下，房地產市場仍有上行動力。
值得注意的是，近日全國住房城鄉建設工作會議傳遞出的信號顯示，明年要強調調控的針對性，針對房地產市場出現的新情況，更加注重分類指導。其中，北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。
盡管高層在年末的多項會議上強調市場在資源配置中起決定作用的思路，但未來一段時間，樓市調控政策的整體基調不會改變。熱點城市樓市仍將承受一定的政策壓力，尤其是以限購等行政手段為主的壓力不會消除。
同時，樓市長效機制正在醞釀中，但真正出臺尚需時日，為避免出現政策“真空期”，現有的調控政策不會在短時間內退出。
專家認為，這種壓力可能對房地產市場上行態勢起到一定的遏制作用，但并不會造成供需形勢逆轉。有業內人士認為，行政手段在抑制房價快速上漲的同時，也有可能影響供應的累積。
房價漲幅有望回落
雖然樓市異動給購房者帶來一定的心理影響，但在多數業內人士看來，這種局面不會長期存在。鏈家地產市場研究部張旭認為，隨著明年1月銀行放款恢復正常，有望帶動部分需求，尤其是換房需求持續釋放。明年初市場將會由目前偏冷有所轉向，2014年樓市有望實現溫和開局。
張旭同時指出，1月末為春節假期，長假前后成交活躍度會有所下降。綜合看，雖然年初的市場會有所升溫，但難以對價格產生帶動作用，短期內價格還將保持平穩運行。
值得關注的是，盡管并不意味著供需關系的反轉，但近期市場異動很可能意味著房價將從高速上漲的狀態中回落。
上海易居房地產研究院認為，雖然當前房價漲幅處于高位，但漲幅即將見頂。根據國家統計局的數據，今年11月，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比平均上漲9.62%，漲幅創今年新高，且北上廣深四城市的同比漲幅連續三個月超過20%，為有統計以來首次出現。
這輪房價上漲的主要原因在于，此前兩年土地供應不足，造成供需失衡。隨著今年土地交易量的回升，這種局面有望得到緩解。
根據北京市土地整理儲備中心的數據，2013年北京成交住宅類地塊成交74宗，規劃建筑面積為1326.4萬平方米，較2012年同期增長117.9%。從全國來看，今年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，增幅為今年來首次轉正。
多數專家認為，我國房地產調控政策正在走向市場化和長效化，這將有助于維護市場的平穩運行，避免出現大幅波動。
“2014年房價漲幅放緩已經成為市場共識。”北京中原地產的分析報告指出，從房地產投資、銷售等指標上看，明年增速都將放緩，在經歷這一短暫調整后，樓市將可能進入“減速”運行的階段。
調控倒逼房企轉型
擴充產品線大勢所趨
在推進城鎮化、土改加速等背景下，一線房地產企業紛紛謀求轉型。從萬科、保利、世茂等房企近期的動作來看，拓寬產品線、豐富產品類型已成為最主要的轉型方向。事實上，房地產行業的平均利潤率步入了下行通道。分析人士認為，產品的分化不僅是房地產企業自發調整的結果，也是企業基于市場環境變化的考量，這種調整是大勢所趨。
利潤攤薄洗牌提速
房地產行業的利潤率正在走低。中原地產研究部統計，截至11月初，公布三季報的上市房企合計135家，總營業收入達4675億元，總利潤為835億元，行業利潤率只有17.9%，凈利潤率只有13%。
北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，房地產行業利潤率在2013年上半年為19.2%，2012年同期則為21.3%，近年來出現了持續下滑。
分析人士認為，樓市調控政策擠出了相當部分的投資需求，是導致房地產業利潤率下滑的主因。從事數據研發的中金標準數據公司總經理郝文嘉說，隨著房價不斷攀升，在購房者消費及投資能力與房價相比不斷下降的情況下，房地產價格暴利上漲趨勢已經開始衰減。該機構監測的數據顯示，近3年來，全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。
成本提高、開發周期縮短也在壓縮該行業的利潤率。據悉，在房地產業的各項成本中，占據大部分比重的土地成本提升最快，企業拿地難度加大，在制約房企的開發規模和利潤率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。
近日全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌在“第五屆地產中國論壇”上表示，房地產行業已經進入到分化時代，除不同城市之間的分化外，企業也在分化。即品牌公司正在做大做強，集中度越來越高，不少中小企業被淘汰或兼并，房地產行業進入資源整合的時代。
2013年房企關鍵詞是利潤攤薄、競爭加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小企業。
專家認為，房地產行業的產品出現分化，即產品更加細分并具有差異化特征。如商業地產、旅游地產、養老地產等產品類型，已吸引越來越多的資金投入。這種差異化競爭的結果，一方面促進了產品品質升級，同時使產品從物質產品向服務產品轉變。
龍頭房企謀劃轉型
面對利潤攤薄的形勢，近年來房地產企業頻繁在產品線上做出調整，今年的動作尤其大。
從2012年開始，世茂地產就嘗試轉型。在保持高質量豪宅開發能力的基礎上，世茂逐步增加針對城市青年群體基本住房需求和首次改善需求產品的比例，將產品線從高端擴充至“中高端”，增強了盈利能力。
今年年初，世茂成立戰略資源部，主要目標是做跨界資源整合。按照世茂集團副總裁蔡雪梅的說法，未來公司將不再局限于單一的業務，如蓋房子、做花園、做園林、賣房子，世茂的下一步發展目標是做“城市進化的先行者”。
蔡雪梅認為，靠土地盈利的模式已經難以為繼，未來的商業模式必須調整。據悉，世茂旗下業務已經涵蓋了住宅、商業、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商業占比最大，達到60%-70%;其次是旅居地產占到20%，產業集群占10%。至于如何調整，世茂尚未做出具體的定位，但旅居地產肯定是公司下一步要拓展的新領域。
星河灣則在本月推出“第一居所計劃”，即無論是高端住宅還是剛需產品，都在品質上盡力滿足不同人群對房屋的宜居要求。同時，根據家庭結構和生活方式的變化，星河灣除了對原有250-350平方米經典戶型優化，還將增加120-150平方米的戶型，擴充產品線。
另外兩家龍頭房企的動作更引人注目。萬科的首個商業綜合體項目“金隅萬科廣場”于12月24日開業，其社區食堂和生活廣場產品也在今年面世。按照萬科集團副總裁毛大慶的說法，這是萬科在“城市配套服務商”定位下的三條產品線。
“未來的北京萬科，會有一個全產業鏈的業務結構，有商業、有酒店、有住宅、有寫字樓，還有很多意想不到的東西。”毛大慶表示，明年萬科將進一步拓展社區養老。
保利地產近日宣布，將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國養老模式。作為戰略轉型升級的一部分，保利將在未來十年打造50個養老機構。
分析人士認為，房地產企業的此輪調整，主要體現在對產品線的擴充、實現產品的多元化，這種調整主要基于對市場環境變化的考量，可能成為未來的大趨勢。顧云昌認為，在未來企業的發展過程中，產品創新能力和資源整合能力將十分重要，因為房地產涉及面很寬，還有不小的增長空間。
改革+估值修復
明年地產股反彈行情可期
從年初的持續上攻，再到年末的弱勢回調，2013年地產板塊的市場表現跌宕起伏。近期地產股表現疲弱，申萬房地產指數持續下挫，資本市場對于房地產行業的悲觀情緒蔓延。分析人士表示，展望2014年，地產板塊遠沒有部分投資者想像的那么悲觀，改革行情疊加估值修復有望推動地產股展開反彈行情。
2013年先揚后抑
回顧2013年，地產股走勢可謂跌宕起伏。從2012年末申萬房地產指數反彈開始，這一波反彈行情一直延續到2013年上半年，在此期間，申萬房地產指數一直處在相對高位。板塊成分股中，萬科A上半年累計上漲20.29%，金地集團上半年累計上漲10.40%，指數權重股的大幅反彈為地產指數提供了強力支撐。
分析人士表示，上半年房地產行業的基本面向好，房企積極推盤疊加房價上漲，地產企業業績大幅增長支撐了上半年地產股反彈。半年報顯示，上半年保利地產實現營業收入305.44億元，同比增長51.34%;實現歸屬于母公司凈利潤34.07億元，同比增長35.7%。而中報披露的1143億元預收款則意味著，保利地產已經鎖定下半年的業績增長;萬科A今年上半年實現營業收入413.9億元，同比增長34.7%。四大地產龍頭中，除金地集團業績不佳外，均實現業績突破。
進入下半年，地產股則遭到投資者的拋棄，申萬房地產指數大幅回調，期間累計下跌17.41%，板塊中的龍頭地產股也踏上了漫漫回調路。下半年萬科A、招商地產、保利地產和金地集團分別下跌34.89%、30.24%、34.89%和21.38%。分析人士表示，進入下半年，地產調控未見松動，房產稅呼聲不時響起，受政策面的影響，地產股整體表現萎靡。此外，下半年主題投資大行其道，圍繞改革紅利這條主線的概念股受到資金熱捧，資金無暇關注地產股的表現。
2014年估值修復可期
在經歷了2013年跌宕起伏的市場行情后，2014年地產板塊遠沒有部分投資者想像的那么悲觀，考慮到城鎮化加速、二胎政策有望逐步放開，地產行業的需求端增長可期。此外，經過連續下跌后，部分地產股的估值已在低位，短期有估值修復的需求。
進入12月，地產股呈現加速下跌的趨勢，申萬房地產指數累計下跌7.64%，期間更是出現6連陰的極弱行情。值得注意的是，經過連續下跌地產股的市盈率已經降至11.3倍的歷史相對低位。分析人士表示，2014年房企基本面是穩定的。即便由于2013年高基數原因，2014年增速有所回落，但整個行業的高點可能尚未來臨，預計部分地產股的業績依然向好。在此背景下，地產股在2013年大幅下挫后，在2014年有望迎來估值修復行情。
2014年的關鍵詞是“改革”，改革春風同樣會吹入地產板塊。國泰君安證券指出，首先，房地產的核心需求是“人”，二胎政策放開預計能帶來年10%-30%的增量住房需求。其次，近期城鎮化工作會議的召開意義重大，以人為核心的城鎮化將推動房地產需求增長。從人口流入角度來看，大都市圈及其周邊衛星城市、二三線中心城市逐漸形成的城市帶最具潛力。再次，土地改革將讓擁有一線城市非住宅用地企業的價值大幅提升，也將帶來行業利潤、規模加速回升。最后，國企改革將給房地產行業打開巨大的想象空間。房地產行業當前共有上市國企55家，推動國企改革對于房地產行業的影響較大，房地產行業中的國企有望受到資金熱捧�？傮w看，改革行情疊加估值修復有望推動地產股在2014年出現反彈。
一邊是一線城市房價連續20余月的高漲，一邊是溫州等城市連續26月下降。這一異�，F象將與“炒房團”連在一起把溫州再一次推入全國民眾的視野，“只漲不跌”的溫州一時間成為“腰斬”的代名詞。
“腰斬”第一波：債務困境
人們記憶猶新，2013年上半年，盡管在國家步步宏觀調控下，溫州的樓市仍然“風吹浪打不動搖”。“跳水”的轉折點是當年7月，有一套被拍賣的二手房使往日堅挺的溫州樓市一夜之間掀起驚天駭浪。該豪宅坐落高檔樓盤“鹿城廣場”里，位于溫州市主城區的江濱路與車站大道交叉口，房齡新，面積400多平方米，市場價每平方米7萬元。出人意料的是，拍賣的成交是每平方米3.9萬元，幾近“腰斬”。
這一反�，F象驚動了業界，人們紛紛探其究竟。原來，房主在民間債務危機中資金鏈斷裂，卷入債務困境無力還債而逃逸“跑路”，20多名債主便聯手將之拍賣頂債。雖然這只是個案，但想不到它給樓市傳遞出了某種微妙的信號，使溫州咬緊“牙關”的樓市開始松動。真正在樓市的背后猛擊一掌的是溫州民間債務危機所帶來的深度影響。在危機的沖擊下，資金鏈斷裂。由此，樓市暗流涌動、悄然刮起降價風，許多債務人不得不急于低價拋房抵債、“逃生”。
“腰斬”第二波：跟風降價
溫州樓市“跳水”的第二轉折點、也是重大拐點在2013年6、7月。“跳點”是“甌海新區”8個大樓盤后期大降價“攪黃”了樓市，從此全市打響殺價“價格戰”。
2013年上半年，位于溫州市西部、三大市區之一的甌海區行政辦公大樓、區政府各機關部門大搬遷，從原來溫州市內整體搬遷至市區西部的婁橋鎮，由此誕生一個“甌海新區”。
與新區建設同步，其四周群星拱月般拔地而起8大樓盤，上半年，這8大樓盤配合“甌海新區”橫空出世，爭相銷售。起先的三四個樓盤賣得不錯，開盤均價每平方米2萬元。但其中有個“貓膩”：為了促銷，一些開發商暗中每套贈送15—20平方米，這實際上每平方米降為1.6萬元，打了8折。
這一舉動點燃了降價導火索，“公園天下”等后面的四五個樓盤跟風降價，形成白熱化競爭之勢。
按常理，價格戰只能在“甌海新區”封閉廝殺，但萬萬想不到的是，其火勢迅速蔓延到溫州市區二手房市場。最慘的是位于市中心黃金地段大南門“聯合廣場”，2011上半年間，該樓盤最高峰時每平方米沖到4.6萬元，結果受價格戰的沖擊，房子最低“腰斬”到每平方米2.3萬元。
樓市三大轉變：購買信心不足
溫州天浩置業公司世貿店銷售經理谷建光是溫州市房產中介一名資深人士，他對記者說，今年下半年以來，他親歷了溫州樓市發生的三大轉變：
購買信心不足。在樓市“買漲不買跌”的作用下，過去買房者出手快、狠、大，心理是先買先賺、早買早賺、多買多賺�，F在個個都是樓市行家，對全市的樓盤如數家珍，不僅貨比三家，而且是談判專家，三兩下就能“探”到賣家的心態和價格底線。
昔日賣房牛，今朝買房牛。過去賣家“脾氣”很大，少一個子兒也不干，而且隨意“跳價”(交易時不斷加價)。如今輪到買家牛起來，今年3月，市區大南門“陽光大廈”一位房主在“天浩”置業公司掛出1套房子，掛牌價每平方米2萬多元，下家討價1.95萬元也不賣。前幾天他愿放到1.65萬元，已談了幾輪，買家至今還不想要。
中介工作量加大一倍。溫州樓市縮水前，一天只帶一兩個客戶去看房�，F在成交量大為下降，每天登門詢價、了解房源的客戶從過去的五六人下降到三四人，減少30%左右。
據溫州市房管部門統計，今年前11個月溫州市區商品住房銷售均價每平方米22789元，較去年同期下降14.76%。
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