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庫存量大，去化緩慢，銷售壓力山大。這是目前杭州樓市的一個基本寫照。本來越到年底，越可以悠閑，現在反倒變成又一段煎熬的時光。那些尚未完成年度指標的，得趕緊推盤賣房子；那些賣得還過得去的樓盤，因為別處的市場不暢，老板又壓新任務，于是同樣苦逼。這也是為什么，在這個年底，會有如此之多的房源集中上市的原因。

 

只是推出這么多樓盤來，樓盤的去化又成了個問題。更遑論臨平北這樣的區域，即便打折，也賣不出去多少房子。未來的房地產將向哪個方向發展，至少現在誰也不能給出一個明晰的答案。如果一定要給當下的樓市作個概括的話，“掙扎”是最好的表述。

　　不以一月之多寡來論英雄

　　一切以增加人們財富為目標的行為都在復興，我們比任何時候都關注數字本身。所以，剛剛過去的11月杭城樓市成交量，毫無意外地成為我們津津樂道的又一話題。

　　11月杭州主城區商品房共成交3236套，位列近五年來倒數第二，同比去年11月下降20.2%。預定方面稍微好點，11月主城區商品房共預定515套，同比去年11月下降6%，列今年以來倒數第三位。

　　個人認為，并不要太在意這些數字。以一個月成交量的多與寡，來對整年樓市做總結，或預測未來樓市走向，顯然是夸大了其效應。

　　按慣例來說，11月的成交肯定是會沿襲10月的下滑狀況，會較10月更低一籌。這大抵來自于人們長期形成的樓市心理預期：每年的“金九銀十”過后，樓市成交量都會有所回落。大規模集中性開盤潮過去后，帶走的絕對不是房源，沙灘上只會留下更多的未被市場及時消化的房源，然后積壓下來，形成新的庫存量。而我們早就知道，主城區在5萬套的庫存壓力下，已經變得負累重重。

　　如果，我們把這個原先預期就不高，實際成交也如天氣般寒冷的11月行情，拿來同傳統旺季的“10月”相比較，我們又會驚奇地發現另一番景象。今年10月杭州主城區商品房共成交3004套，主城區商品房共預定503套。于是，我們會發現，顯然11月的數字比想當然認為會火爆的10月要理想得多。成交量上，11月比10月上漲7.7%；預定量上，差距稍小點，11月比10月環比略上漲2%。

　　另外，11月杭城原計劃有近56個樓盤開盤，實際只有36個樓盤推出，開盤率僅為6成。這意味著，11月3200多套的成交量，是在推盤量減少近半，房源可供應量也相對減少的前提下完成的。所以，我們對這樣的成交量就沒必要采取過于嚴苛的態度了。

　　當樓盤呈現一種逐月常態化推盤的姿態時，樓市傳統意義上的淡旺季也就逐漸被磨掉了時間意義。六七月份樓市成交的沖高位，以及“九不金”、“銀不十”的表現，都是變成一種可以接受的現象，就如，我們此前認為的11月、12月樓市，也有可能會比預測中的更溫暖一點。

　　撇開一個月成交量上多與寡的糾葛，我們更需要關注的是“杭六條”新政出臺后，杭州樓市調控加碼下的購房者預期。無論是二套房首付7成，還是加大土地市場供應，對樓市來說，這些政策或許不是短期可以見效的“藥丸”，也并不會有像限購令一樣直接將樓市迅速打入低谷的“殺傷力”，但是至少會讓部分購房者的購買需求產生延后。到了后市，這些政策性影響將會逐步在樓市成交量上體現，不管幅度大不大，但是下降的趨勢肯定是可以預測的。

　　為什么會有一個“掙扎”的賣房市場

　　上周，龍湖·春江彼岸答謝業主，我也有幸受邀參加。席間，龍湖杭州公司的營銷總監直言，現在的杭州樓市實在過于冷清，眾多項目的營銷人員背負沉重的壓力。龍湖這位老總說這番話時，周邊正是90桌業主的推杯換盞，兩者間構成一種奇妙的反差。就連龍湖這樣，以營銷和高去化率見長的開發商，也在擔憂樓市的冰涼時，其他開發商的日子可想而知。“要是放到現在再來賣春江彼岸，可能情形就完全不一樣了。”龍湖這位老總唯一慶幸的是，他們選對了時間節點。

　　杭州樓市到底怎么了？我個人的基本判斷是，樓市還將在掙扎的漩渦逗留很長一段時間。究其原因，有以下多重：1，經濟大環境的疲軟導致購買力的下降。這一點在改善型房源以及一些高端房源上，得到最好的明證。今年的高端市場，受限嚴重，總價逾千萬的房子，更是銷售維艱。銷售厲害如融創者，其入杭后先后開賣的三個高端項目，幾乎可用“慘淡”來形容，過往其戰無不勝的“狼性”營銷，在一個鮮有購買力的市場面前也黯淡無光；2，金融渠道的擴寬，導致房屋類金融功能的喪失。過往的房地產市場之所以紅火，除了自住之外，更重要的是能帶來收益，并且是高收益。如今，隨著金融鐵幕的逐步被撕開，投資的渠道被更多釋放，買房子不再是唯一的投資以及保全財富的手段后，投資者正日益拋棄這個市場。以支付寶的余額寶為例，短短幾天時間，就能募集到超千億的資金，互聯網金融的威力一覽無遺，類似的通道如果被進一步打開后，房子的投資屬性必然進一步降低；3，城市吸納能力的下滑。我一直覺得，如果一個地區的人口導入與房屋供應量成正比的話，這個地區的房價和需求將趨于平衡。人口導入多，房屋供應量少，房價一定上升，反之，房價一定下降。隨著城鎮化的興起，城市接納外來人口的能力總體呈下降趨勢，城市每年新增人口的速度在放緩，而這很顯然影響到了眾多城市的房地產市場。目前全國呈現的房地產市場現狀，基本與這種變化吻合。北上廣等，由于人口仍在大量導入，房地產市場無論量、價，都還在齊升；三四線城市，由于過往天量的供應量以及萎縮的市場需求，基本處于一種下滑階段，眾多的“鬼城”應運而生于這些城市。對于眾多三四線城市而言，市場化的房地產開發幾乎已經到頭，偶爾出現的一兩個明星盤，也以更多項目的沉默為代價。政府除非動用行政的力量將農民從農村遷出，人為制造城鎮化的繁華，否則開發商幾無機會。而諸如杭州這樣的城市，房地產市場很長一段時間內可能就處于這種掙扎狀態，有人買，但更多的留給了剛需市場，對于價格的敏感，使得開發商只有仰仗精細化的管理，才能獲取不高的利潤。

　　成交的不暢與房價的長期徘徊不前，為何還會催生出一個紅火的土地市場？這可能用一個“怕”字就能概括。很多房企發展這么多年，除了開發房地產，也別無長處，為了讓企業能持續運營下去，他們必須找尋生產資料——土地，所以不管地價合不合理，很多時候他們必須拿地；而對于那些高排位、大規模的公司而言，他們則不希望掉隊，喪失本應該屬于自己的占有率。不是所有的房企都有實力去北上廣拿地，也不是所有的房企都能在那里拿得到地，退而求其次的結果，就是來杭州這樣的城市搶地，這類城市沒北上廣那么紅，但也不會像三四線城市那樣悶，開發商的這種需求與地方政府賣地還債的需求一拍即合，催生出一個瘋狂的土地市場，同時也催生出一個掙扎的賣房市場。

　　“以價換量”是唯一選擇

　　如果說2013年我們見證的是杭州房價如何一步步從底部試探性向上爬升的話，那么按照目前的市場趨勢來看，接下來我們很有可能要見證的是，房價將重新一點一點地向下尋求支撐。當10萬多套的庫存“泰山壓頂”，當又一輪調控政策加碼，當剛性購房需求日顯疲態，那么，“以價換量”只能是唯一選擇。

　　當然，我們眼下看到的是，絕大部分開發商還不愿意這樣做。經過了今年上半年的成交高峰，杭州的開發商普遍“不差錢”，當生存不再是第一要義的時候，利潤自然重新擺上了首要位置。所以，今年以來，杭州樓市絕大多數的樓盤都在嘗試著向上調整價格，盡管這種上漲是小心翼翼的。這樣的結果，導致的是市場成交量在年底日益走向萎縮。盡管偶爾有老樓盤清盤優惠出現，但也是小打小鬧，尚不成氣候。

　　事實上，現在的市場不是2009年和2010年的市場，現在的購房者也不是以前的購房者，不管房子好與壞、貴與賤都能賣出去的時代已經過去了。所以，我們不難看到，在一些熱點樓盤賣得風生水起的同時，市場上更多的是乏人問津的產品。只不過是，賣得差的樓盤總是主動“潛伏”，不像熱銷樓盤這樣招眼。

　　這個12月，依然會有大量的新房源涌入市場。從現在的透明售房網上就可以看到，杭州市區(包括蕭山、余杭)的可售房源已經接近11萬套，這個數字已經超越了歷史上的任何一個時期。今年上半年杭州樓市的火爆，已經提前透支了很多未來的購買力。在購買力已經提前消耗的情況下，如今市場上還有如此巨大的庫存，就更加值得憂慮。畢竟，市場的購買力總是有限的，在如今限購限貸的調控背景下，擁有購房資格的家庭本來就不多，況且經過前六個月的消耗之后，市場潛在的購房需求已經大為減少，需要一段時間的休養生息以積蓄力量。虛弱的市場，卻仍必須面對著近11萬套這么一個天量數據。

　　當然，開發商的苦日子來了，也許意味著購房者的好日子來了，尤其是有著購房資格受到政策鼓勵的剛性需求購房者，會成為開發商爭奪的對象，真正做“上帝”的感覺會越來越強。

　　12月是開發商年末沖量的關鍵，也是市場購買力相對集中的時間段，因此，在未來的時間里，關鍵就是開發商如何用優秀的產品、高效的服務、對路的營銷以及合適的價格實現與市場需求的對接。而關建中的關鍵，就是合適的價格。

　　如果說上半年的成交量是開發商集體“以價換量”的結果，那么現在的市場其實更需要以價換量，否則沒有出路。

　　這個冬天有點冷

　　“杭六條”出臺的第二天，冷空氣殺到，氣象部門告知，杭州正式入冬了。在“集中供暖”只可能出現在炎夏并且是由“副高”來實現的江南，濕冷的冬季是比較難捱的。

　　其實，冷空氣和“杭六條”這兩者沒有一絲聯系，但杭六條確實是挾著寒意而來，此前北京、上海、深圳等一線城市已經相繼加碼樓市調控政策，杭州為鞏固調控房價的力度、穩定市場預期而出臺地方政策是在很多業內的意料之中。“杭六條”內容涉及住房用地供應、保障性安居工程建設、商品住房有效供應、信貸政策、稅收政策、房地產市場監管等六個方面。歸結起來主要包括調控土地供應和規范市場秩序兩大方面：加快中低價位的商品住房供應，控制高端商品住房供應；第二套住房貸款的首付款比例提高到7成，要求嚴格執行差別化住房稅收政策。這標志著調控政策的全面收緊，它的市場心理預期意義大于實際意義。

　　2013年許多一線城市如北京、上海等房價增長率超過20%，有專家調侃道：“房價如此桀驁不馴，明天肯定要接受政府‘再教育’。”并由此預判調控將深化，2014年的樓市表現將極為復雜，在政府的強力維穩下，樓市短期的情緒低落和小幅調整或不可避免。

　　相比北京上海等城市，杭州在2013年的房價變動比較小，同比增長11%，跟年初的調控目標基本吻合，屬于比較合理。這跟杭州可售房源高居不下不無關系，今年連續數月來，杭州（含余杭、蕭山）可售房源一直盤踞在10萬套之上。如此巨大供應量在限購年代令眾多開發商不得不采取低價跑量的銷售模式來爭取手握房票、左顧右盼的購房者。尤其是到了年尾，一些開發商在還貸、回款、年度考核等多重資金壓力下，為迅速回籠資金，拋出了“清盤”、“一口價”等多種大力度促銷，期盼以“貼地飛行”的價格來撬動日漸沉寂的市場，為增加年度銷售額作最后的沖刺，然后可以回家“歡歡喜喜過個年”。

　　就在這個時刻，“杭六條”出臺了。從后市來講，杭州政策對“90/70”剛需客戶為主的樓盤影響不大，但是改善性客戶為主的項目，受到的影響會比較大，尤其是庫存量本來就居高不下的大戶型，可能會更加雪上加霜。

　　目前，杭州樓市有個數據是不容忽視的：二手住宅成交均價自5月以來連續下跌，只在7月份出現小幅上升，8月后再度持續下滑。11月更是以18772元的成交單價創下年度新低。作為樓市最真實的風向標，二手房市場的價格走向一直是眾多業內專家重視和研究的重要元素。“杭六條”更大的影響是在心理層面上，這樣的政策出來對心理層面上的影響大些，不少本身觀望的購房者會加重觀望情緒，對房價看跌。

　　春節前后原本就是樓市的傳統銷售淡季，而今年冬天的寒意應該會更濃一些。不過，“杭六條”中的“增加大于20%的土地供應量”無疑是一項于市場經濟思維的、多贏的調控手段，能從源頭上加大平抑房價過快增長的籌碼。