自住房賠本賺吆喝?業內:或導致商品房價越來越高
日期：2013-11-15 08:18 瀏覽： 次 責任編輯：admin連續出讓的限價地塊，和尚未面世的自住型商品房產品，在重燃購房人期待的同時，也讓業內外人士爭論不休，自住商品房究竟是不是賠本賺吆喝？
商品房價“背”地價
“自住型房實際上是商品房的隱含成本，企業在拿地的時候，可能已經做好這部分就不打算掙錢的準備，但是，可以計入刨除保障房之后的商品房成本里面。所以是否會虧本的問題，要看后面商品房的價格設定。”華高萊斯副總經理公衍奎表示。
而接受記者采訪的多個業內人士都表示，自住型商品房實際上和兩限房沒有太多不同，操作模式大體也差不多，既要讓保障房的部分不賠，又要讓商品房掙到錢。
一位不愿具名的房企人士向記者表示，自住商品房定價在20000元/平米以上的，肯定是能夠覆蓋建安成本的，盡管地價較高，但仍可以通過后期的商品房售價來背地價，應該不會賠本。
業內人士還認為，目前多塊自住商品房土地都是80%做自住商品房和限價商品房，只有20%是普通商品房。這種趨勢可能導致商品房價格越來越高。
房源搶手不愁賣
接受記者采訪的多位業內人士表示，開發商之所以出手自住型商品房項目，也有一部分原因是因為這類項目銷路好，都是大批的購房人排隊，不愁賣。
“目前已經有針對自住型商品房購買資格公開叫價，30萬-50萬元可以買到一個購房資格。”一位業內人士向記者透露，距離自住商品房登陸北京土地市場尚不足半年，最早的一批地塊仍尚未聽聞動工消息，個別項目已經開始操作購房的程序。
一業內人士介紹，東壩地塊周邊二手房價約為35000元/平米，地塊限價僅22000元/平米，“且不論后期價格如何，眼前明擺著萬元的價差，誰不想買呢？”
建設成本面臨壓縮
接受記者采訪的多數業內人士都認為，由于自住型商品房和普通商品房的利潤激勵導向不同，在未來項目的打造中，壓縮建設成本是企業必然的選擇。
“蓋商品房是利潤導向，有一個拼品質和性價比的過程，為了吸引客戶，做好一點可以賣貴一點；但對于自住型商品房這種產品，更多的是成本導向。”某業內人士分析說，在滿足基本居住的需求和建筑規范的要求以外，肯定是能省就省。不可能再贈送面積，也不可能再使用一些高級的產品配置。
而中原地產北京公司副總經理任莉也認為，自住型商品房肯定會考慮到造價，壓縮成本，同時，企業也會在普通商品房部分通過增加裝修品質，科技手段等內容來保證項目賣出高價。
樣本
恒大豆各莊項目 業內稱地價或占銷售收入近七成
樣本特征：2013年北京首個自住型商品房項目
建筑面積：29.46萬平米，其中自住型商品房24.31萬平米
樓面價：1.66萬元/平米(刨除公租房)
自住型商品房最高限價：22000元/平米
9月4日，經過43輪競拍，最終恒大以40.4億元配建51500平米公租房，從參與競拍的融創、中海、住總首開聯合體、富力、招商、葛洲壩(600068,股吧)等9家知名房企手中，搶摘得朝陽區豆各莊鄉B地塊。
該地塊建設用地面積11.80萬平米，建筑控制規模29.46萬平米，其中5.15萬平米用于公租房配建，建設完成后由政府回購，回購單價為9500元/平米。除公租房建設面積之外的24.31萬平米則建設限價商品住房，銷售限價為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。
一位不愿具名的業內人士指出，由于公租房回購價格為9500元/平米，限價商品房銷售最高限價為22000元/平米，可以初步計算未來該項目的銷售收入將不超過58.4億元。“但項目的地價已經達到40.4億元，占了銷售收入近七成，恒大必須將所有的建筑成本，包括所有的銷售和稅收成本都控制在18億元以內，才能基本保持盈虧平衡。”該人士表示，成本要控制在6000元/平米左右，對于企業來說是個考驗。
然而，對于上述觀點，以及地塊未來的運營預期，在采訪中，恒大方面一如既往地保持沉默。
但另一位房企人士則認為，恒大向來主打“民生地產”，對于價格及成本控制能力向來不乏經驗。
此外也有業內人士指出，豆各莊地塊除了限價部分，還包括了車位和社區商業，這些不限價的產品都能夠對銷售業績形成有效的補充。
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