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 如果住建部政策研究中心主任中了千萬大獎會拿來做什么呢？這是10月20日在上海浦東香格里拉，由路勁上海院子特約的2013博鰲•21世紀房地產論壇 上，著名財經主持人梁冬拋出的問題。秦虹的答案是給24歲的兒子在北京買房子，好讓他安心學業和事業，不要為房所累。這個被嘉賓吳伯凡，《21世紀商業評 論》發行人戲稱為“等到咱有錢”的假設游戲，引來論壇嘉賓與觀眾的思索。

  其余四位男嘉賓的答案不一。路勁地產集團執行董事汪浩傾向于投資房地產信托、 基金，設計理論和設計史專家王受之、吳伯凡等會做公益慈善捐助，但他們均表示不會去買房。而在此次論壇上，這幾位來自企業、政府、學界的嘉賓把對房地產的 現狀、未來做了詳細的分析和預測，觀點也有諸多碰撞。

  十八屆三中全會不會有驚喜

  國人自古有“明君情結”，對十八屆三中全會關于房地產政策調整的期待即是說 明。不過在經濟學家鐘偉看來，公眾不應對于三中全會的期待過高，原因在于，首先絕對英明的決策本就不存在。此外，在當時當下的國際、國內環境之下，即便是 鄧公在世，也很難再出現“十一屆三中全會”的改革氣象。其注定會是一個平衡、平穩的符合預期、沒有驚喜的會議。

  關于房地產政策，鐘偉預測，現有的限購限貸不可能放松或微調；針對存量房的房產稅政策不可能出臺，3、5年內可能會被列為地方稅，但具體怎么做很難說；呼聲最高的土地經營權流轉不會在全國展開；城鎮化前景不明晰。

  鐘偉分析認為，盡管現行的限購限貸政策在各地從規定到執行“千奇百怪”， “五花八門”，包含了很多行政的甚至病態的東西，但十八屆三中全會之后這些限制并不會放松。在當前體制下用限制性、行政性手段約束房價的上漲，就是因為沒 有好辦法才不得已的選擇，“它將延續下去，連微調的的概率都極小”。

  而關于房產稅，因為涉及到極其復雜的財稅體制改革，按照對財政部部長樓繼偉 “集權、分財”的稅改思路，類似于像房產稅、資源稅這樣的東西征收起來很困難，政策制定矛盾多。最有可能的是房產稅列為地方稅，地方政府自己去征收。如果 房產稅被列為地方稅，那么房產稅推出的時間將會延后，推出的可能性也明顯降低。

  關于中國的城市化率有兩個不同的指標，一個是37%，一個是51%，而這 14%的差異主體涉及到2.38億已經進城但是沒有城市戶籍的人群。因此，城鎮化的思路要理清，是先解決2.38億常駐的城市外來人口的市民待遇問題，還 是繼續引誘在鄉村的農民直接進城而實現城鎮化。城鎮化所涉及到的話題過于廣泛，是一件看起來前景廣闊但走起來很艱難的道路。

  未來5-8年中國房地產行業將平穩增長，操作難度增大

  未來5—8年，如果沒有重大政治決策失誤、內亂，中美兩國將成為領導整個世 界的秩序。事實上，自2010年開始中美之間經濟實力的絕對差距和相對差距都在縮小，而隨著歐美和日本2014年經濟前景明朗化，人類找到了新的創新步 伐，世界經濟出現新曙光。作為唯一被看好的金磚國家，中國的力量崛起可與其比肩，這個結論在鐘偉看來毋庸置疑。

  但是，由于“創新”在中國歷來緊缺，在沒有找到可以取代房地產的創新出路之前，房地產的經濟地位都將不可撼動。所以，盡管爆發式增長的黃金十年已經結束，但未來5到8年，中國房地產行業仍然是一個容量巨大、平穩增長、吸引相當多首次置業和改善品需求人群的廣闊市場。

  然而，房地產的重心將發生傾斜是已經出現的趨勢。一線城市和周圍衛星城的重 要性重新上升，部分三四線城市將逐漸被拋棄。一二線城市二手房的重要性上升，新房的供應將會變得日益艱難和稀缺。此外，在過去十年以市場為主、政府為輔的 供應將逐漸改變，保障房和棚戶區改造中，政府的角色會變得越來越突出。

  過去拿塊地弄點錢弄點人蓋個房子就賣這種簡單的房地產模式已經終結，未來房地產是一端，養老、旅游、物流等等的復合形態的產業是另一端，房地產將承載著一個或者多個產業的形態。更加精細化地、復雜化地、操控難度更大的房地產的開發逐步在市場上會占據主流的位置。

  開發商如何應對未來房地產行業挑戰

  住建部政策研究中心主任秦虹關于“房地產市場與投資趨勢的判斷”中指出，目 前房地產市場剛性需求仍然很強，這與當前的人口結構特點有關。2010年第六次人口普查數據顯示，2010年20—24歲的年輕人口超過1個億，與總人口 相比占比較大。而1億多人到了今天基本上是23—27歲左右，他們構成了今天房地產市場龐大的剛需群體。而由于獨生子女政策，這也可能是市場面臨的最后一 次剛需強勁的市場機會。

  此外，秦虹認為市場分化格局已顯現，這與人口的流動有關。其中，農民工進城對城市房地產的影響微小，中小城市人口流向大城市的趨勢對房地產行業影響最大。而房地產本身又具備很強的資本屬性，其受貨幣政策的影響明顯。

  開發商如何面對房地產當前發展特點和未來趨勢的挑戰，在秦虹看來需要從4個 方面著眼。一是要注重城市群。未來中國城市發展將不會再出現攤大餅的模式，土地政策的調整和土地供應的減少也使得當前的新城、鬼城難再出現。關注城市群， 不是所有的城市群的規劃都是值得投資的。開發商不僅僅看城市的規劃，關鍵還要看城鎮的密度，這決定了最后的城市群的發展前景。

  二是中國的房地產不僅僅在一二線城市。600多個三四線城市中，高鐵將要帶 動的，受大城市輻射的小城市值的關注。此外，秦虹認為，中國的房地產市場絕沒有到掉頭向下的格局，整個住宅市場也還沒有到不缺房子的階段，而非住宅市場也 存在著廣闊的投資空間。市場對優質的旅游地產、商業地產、養老地產等有很大的需求，關鍵看開發商能不能提供滿足市場需求的產品，而就商業地產來說，秦虹認 為三大要素需把握：位置、業態水平和企業品牌。

  最后，房地產開發資本為王買單不僅僅是間接投資。未來的房地產融資將更多的 考慮直接融資，而在房地產市場未來發展前景中，秦虹認為隨著整個機構投資人的逐漸出現以及高凈值人群資產配置上的需求，他們對一些高品質的房地產和證券化 的房地產的產品都會始終關注，這對房地產企業的直接融資也創造了條件。“我想未來房地產市場直接融資的市場前景不可估量，值得關注。”