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中國指數院今日發布四季度中國房地產市場趨勢展望報告。報告指出，在經濟弱復蘇背景下貨幣環境和房地產調控政策將趨穩，預計市場成交繼續回升，且不同城市出現分化。但同時要注意到，新型城鎮化戰略與長效機制突破將給樓市理性回歸帶來利好。

 

報告顯示，盡管短期來看，宏觀經濟弱復蘇，貨幣政策和房地產調控總體趨穩，企業推盤、購房者預期、信貸投放等促進市場量價向好的因素仍在持續，但值得關注的是，作為新一屆政府的重要方針，新型城鎮化戰略有望在11月的“三中全會”之后正式落地，與其密切相關的金融貨幣體系、土地制度、財政稅收制度等長效機制可能取得突破。

 

近期部分城市房價漲幅擴大，少數城市政策仍有升級可能，房產稅試點改革范圍擴大更是預期強烈。報告通過對滬渝兩地的歷史數據分析發現，房產稅對成交量在短期內有一定影響（歷史看來不會超過一個季度），但之后逐漸被消化，市場運行更多受信貸、當地供求等因素影響。

 

具體來看，成交量方面，短期來看，在試點房產稅的2011年一季度，上海商品住宅月均銷售面積環比下降57%，下降幅度在一線城市中居首，重慶市成交量46%的降幅也明顯高于成都、天津、沈陽等二線城市。中長期來看，由于“國八條”調控加碼，2011年一線城市商品住宅銷售面積均呈現同比下降，其中上海市同比降幅為26%，其他一線城市降幅在8%-33%間；進入2012年，隨著熱點城市市場的全面回暖，上海市全年銷售面積同比增長29%。而重慶市在2011年同比大幅下降31%后，2012年即以46%的漲幅領漲二線代表城市。銷售價格方面，試點后兩地并未出現明顯跌幅，2011年一季度上海市商品住宅銷售均價環比小幅下跌4%，降幅小于廣州；同期重慶市商品房銷售價格僅下跌1%，價格變化總體平穩�？梢钥闯�，無論是針對新購住宅的上海方案或是主要針對高端住宅的重慶方案，均未對市場產生持續影響，在經歷短暫的成交回落后，2012年兩地成交量均呈現較大幅度的增長。

 

若新推出的房產稅與滬渝兩地差別不大，對市場的影響不會持續。中長期來看，房產稅的作用在于更有效地調節市場供需結構及保障市場平穩發展。在擴大試點范圍的同時，征稅范圍擴大、稅率逐步提高是大趨勢，這給市場未來運行帶來一定不確定性。

 

報告指出，過去幾年，貨幣政策的變化對房地產業的影響甚至超過了房地產調控政策本身。具體到不同形式的貨幣政策工具，由于中國特殊的發展時期（源于信貸投放的按揭貸款、開發商貸款直接與房地產市場供求相關，而利率市場化程度較低使得行業對利率的敏感性較低等），信貸投放比利率變化對房地產業量價的影響更大。“中國房地產業中長期動態模型”也表明，M2、新增貸款等指標對商品房量價的影響要大于利率。

 

 

目前，雖然尚不存在大規模收緊貸款（如新增貸款同比下降）的可能性，但信貸投放放緩對需求的負面影響不容忽視。展望中長期，由于國內經濟宏觀環境較之前已出現本質變化，貨幣政策思路也放生改變。此外，由于房地產調控的持續進行，房貸對商業銀行重要性所有下降，不少銀行開始轉投利潤更高的小微企業，未來房貸難以大幅增長。如果貨幣政策收緊幅度超預期，勢必將對市場需求尤其是剛需群體產生較大影響。

 

另外，對于土地制度對樓市的影響，報告稱盡管土地制度改革不會立即改變目前熱點城市地王頻出供應不足的局面，對住房市場的短期量價變化沒有直接影響，但從中長期來看，土地制度改革與地方政府財稅制度等措施一起，將繼續增加土地供應量，有利于平抑熱點城市的高房價，讓不同城市均衡發展。